1 - La location vide ou non meublée
La location vide est moins rentable que la location meublée, mais apporte de meilleures garanties.
a - Ses avantages
- Les locataires changent moins facilement de résidence, le bail étant plus long (3 ans pour une personne physique, 6 ans pour une personne morale).
- Il y a moins de loyers impayés.
- Les occupants restant plus longtemps, il y a donc moins de frais de gestion à prévoir.
b - Ses inconvénients
- Moins rentable : les loyers sont moins élevés.
- La fiscalité est moins avantageuse que pour les meublés.
- Les charges déductibles sont limitées.
c - Zoom sur la fiscalité
- Si vous choisissez le régime forfaitaire, l’État prendra en compte 70 % des loyers touchés.
- Si vous optez pour le régime réel (au-delà de 15 000 € de loyer ou sur option), vous pourrez déduire certaines de vos charges. Le bénéfice restant sera imposable. Il vous sera possible de déclarer un déficit.
2 - La location meublée
Une location est considérée comme meublée lorsqu’elle met à disposition de ses locataires un minimum pour vivre :
- Table et chaises.
- Cuisine équipée (four ou micro-onde, frigo, vaisselle, plaque).
- Literie complète.
- Rideaux ou volets aux fenêtres de la chambre.
- Etagères.
- Luminaires.
a - Ses avantages
Les loyers sont plus élevés (entre 5 et 30 %), c’est donc plus rentable.
Il y a plus d’avantages fiscaux.
b - Ses inconvénients
- Il est plus facile pour les locataires de partir (moins d’affaires à déménager).
- le bail est plus court, les changements d’occupants sont donc plus fréquents (1 an pour un contrat classique, 9 mois pour un étudiant).
- Il y a donc plus de frais de gestion.
- L’entretien est plus important qu’un logement vide (il revient au propriétaire de remplacer les meubles qui le nécessitent).
c - Zoom sur la fiscalité
- Vous pouvez choisir le statut de loueur en meublé non professionnel.
- Si les loyers n’excèdent pas 70 000 € par an, il vous sera proposé le régime forfaitaire (micro BIC) : vous serez imposable sur la moitié de vos loyers.
- Pour le régime réel (au-delà de 70 000 € ou sur option), il vous sera possible de déduire vos charges et de mettre en places des amortissements. Ceux-ci vous permettront de baisser votre revenu imposable.
- Vous serez redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
- La liste des charges déductibles est plus intéressante que celle d’une location vide.
Enfin, pour faire votre choix, il est important que vous preniez en compte la rentabilité nette de la location. En effet, les charges locatives, impôts et taxes locales sont également à prendre en considération. Vous aurez ainsi toutes les informations nécessaires pour choisir si vous préférez une location meublée ou non meublée. Il existe différentes méthodes pour affiner ce calcul que vous pourrez trouver sur internet ou en vous adressant à un professionnel.
