Déterminer le prix d'un bien immobilier

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Afin d’évaluer la valeur de sa maison ou de son appartement, le vendeur fait la plupart du temps appel à une agence immobilière : c’est ce qu’on appelle une estimation. Comment se déroule le rendez-vous d’estimation ? Quels critères sont pris en compte ? Quels outils permettent d’estimer un bien immobilier ? La formation BTS Professions Immobilières aborde ces points stratégiques en profondeur. Et oui, pour l’agent immobilier, l’estimation est également l’opportunité de saisir un mandat ou de convaincre le propriétaire de penser à lui quand il aura décidé de vendre !

a - La prise de rendez-vous téléphonique 

Le premier contact avec le vendeur est déterminant : il lui permet de juger s’il fait affaire à un professionnel ou non. Le but de cet appel pour le négociateur est d’obtenir un maximum de renseignements pour pouvoir donner un prix précis au propriétaire. Il veut connaître :

• Le type de bien.
• Le nombre de propriétaires.
• Le projet du client, etc. 

Pour la mise en vente d’un bien des documents officiels sont indispensables. Ils doivent être ramenés par le vendeur au moment du rendez-vous d’estimation :

• Le titre de propriété.
• Les plans de l’habitation.
• La taxe foncière.
• Le règlement des charges de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale, le décompte des charges (si c'est un appartement).

Des documents transmis dès le départ permettent une estimation rapide et au juste prix. 

b - La préparation du rendez-vous pour l’entretien

Pour estimer un bien, le négociateur immobilier doit creuser les informations qu’il a reçues lors de l’entretien téléphonique. Il s’agit de découvrir les éléments environnants facilitants ou bloquants pour la vente avant même d’avoir visité le logement. Voici des exemples : 

• L’emplacement et l’environnement.
• Les transports en commun, commerces, écoles.
• Les projets urbains.

a - La découverte du bien immobilier

Lors du rendez-vous physique, le négociateur immobilier étudie plusieurs critères pour l’aider à estimer la valeur de l’habitation au prix le plus juste possible.

À l’intérieur, il :

• Mesure les surfaces.
• Evalue la distribution des pièces (rationnelle, étages, accès jardin).
• Observe la décoration (état des finitions).
• Se renseigne sur les aménagements (cheminée, cuisine équipée, année de la chaudière).

À l’extérieur, il :

• Analyse l'orientation.
• Calcule la surface des dépendances (grange, abris).
• Note la présence de tennis, véranda, piscine, garage.
• Observe l'état général (toiture, façades, clôtures, volets).
• Détermine le cachet général du bâtiment.

b - Le projet du client 

La visite du bien est un moment d’écoute et d’échanges pendant lequel l’agent immobilier peut détecter les points importants pour le vendeur. Depuis combien de temps est-il propriétaire ? A-t-il fait construire ? Il est aussi intéressant de connaître les raisons qui le poussent à vendre. Les principales sont :

• La séparation.
• La mutation.
• La succession ou l’indivision.
• Ou l’envie de changement.

Autant d'éléments vis-à-vis de la situation personnelle du propriétaire qui peuvent influencer l’estimation (s’il veut vendre rapidement en vue d’une mutation proche, par exemple).