Comment connaître la plus value d'une vente immobilière ?

Quelle soit sa nature, la vente de la résidence principale est exonérée de tout impôt de plus-value. Ce sont donc, les résidences secondaires qui sont concernées par cet impôt. L'impôt est le fruit de la différence entre le prix d'achat et le prix de revente du bien. Afin de diminuer cet impôt, une série d'abattements permet de l''alléger ou de le faire disparaître. Voici les modalités de calcul de la plus-value immobilière que rencontreront les étudiants en BTS immobilier tout au long de leur parcours.

1 - Les plus-values imposables

A l'occasion de cession (vente, échange de biens, partage ou apport) sont concernées par l'impôt:

  • La cession d'immeubles bâtis ou non bâtis. 
  • La cession de droits réels (nue propriété, usufruit...)
  • La cession de parts de sociétés immobilières.

Ex : une maison achetée en 2000 pour un montant de 200.000 euros est revendue en 2018 (n+18) pour un montant de 240.000 euros. La différence est donc de 40.000 euros de plus-value. A ce montant, peuvent se déduire différents abattements.

 

 

2 - Le prix d'acquisition

Sous réserve d'être justifiés sur factures, certains frais peuvent majorer le prix d'acquisition et ainsi limiter l'impôt sur les plus-values:

  • Charges et indemnités liés à l'achat. 
  • Dépenses de construction, agrandissement.
  • Frais de voirie.

 

 

3 - Le prix de cession

Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte de vente établi par un notaire. Il peut être déduit de ce prix les frais liés à la cession: mainlevée d'hypothèque, frais de diagnostics immobiliers, commission de l'agence immobilière. Peuvent aussi majorer le prix de cession: les indemnités prévues à l'acte, au profit du vendeur.

 

 

4 - Abattement pour durée de détention

a - Au titre de l'impôt sur le revenu

L'exonération totale des plus-values est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.

L’abattement est de 6% par année de détention au delà de la cinquième année et jusqu'à la vingt et-unième. 4% pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

 

b - Au titre des prélèvements sociaux :

L'abattement est de 1.65% pour chaque année de détention au delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et- unième.

1.60% pour la vingt-deuxième année de détention.

9% pour chaque année au delà de la vingt-deuxième.

L'exonération aux prélèvements sociaux est totale à l'issue de la trentième année. 

Ex: Sur 18 ans de détention le calcul est comme suit. 

(6x13)= 78% d'abattement au titre de l'impôt sur le revenu. 

(1.65x13)= 21.45% d'abattement au titre des prélèvements sociaux.

 

 

5 - Abattements exceptionnels

Si un acquéreur achète un logement qu'il compte détruire pour y construire des logements neufs (en zone tendue A et A bis), le propriétaire bénéficie d'un abattement de 70%.

 

 

6 - La plus-value est soumise à différents impôts et prélévements.

Après le calcul des abattements, le montant obtenu est soumis aux prélèvements suivants:

  • Impôt sur le revenu au taux de 19%. 
  • Prélèvements sociaux au taux global de 17.2%.
  • Ou une taxe forfaitaire sur cession de terrains devenus constructibles et/ ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

C'est le notaire qui établit pour le propriètaire, la déclaration de plus-value n°2048-IMM ou 2048-TAB.